業主扣按金可扣甚麼？「正常損耗」是甚麼意思

業主扣按金，常見理由包括欠租、未清帳單，以及超出「正常損耗」的損壞。正常損耗指合理使用下的自然老化，例如預期之內的表面磨損。界線因租約和個案而異，沒有一份官方價目表。保留入伙與交吉的證據，比爭論一個抽象定義更為實際。

交樓當日如何逐項核對，見退租交吉清單。款項何時退還，見退按金何時退還。

正常損耗指甚麼？

社區法網說明，按金爭議很多時沒有標準答案，很大程度取決於租約怎樣寫、事實怎樣發生。法網同時指出一種常見誤解：租約結束後，責任並不自動限於已付的按金；違約造成的損失，仍可能超出按金。反過來說，業主亦不是可以把任何老化都算作租客的損壞。

本文用「正常損耗」指：按租約准許的用途、以合理方式使用一段時間之後，單位或傢俬出現的自然老化。故意破壞、缺失、未經同意的改動，以及遠超該段租期可預期的損毀，通常不在這個意思之內。某一項落在哪一邊，仍是個案認定。

規管租賃方面，差餉物業估價署說明業主可從按金扣除欠租，或因租客違約引致的費用、開支、損失或損害賠償。這亦不是一張「凡舊即可扣」的清單。

較常被討論的扣減

下表只整理實務上較常出現的爭議，不是裁定，也不是收費表。

情況	較常被理解為可能扣減	較常被理解為正常損耗或另有爭議
租金與費用	欠租；租約訂明由租客支付而仍未清的管理費、水電	租約寫明由業主支付的差餉或管理費
清潔	大量垃圾、油污或租約要求的清潔完全沒有做	一般居住後的輕微塵埃，而租約沒有更高標準
牆身與地面	大面積損毀、未經同意的間隔改動	輕微褪色、少量預期內的磨損。小孔須看租約及入伙紀錄
傢俬電器	清單上的物件缺失、破裂、不能按租約運作	使用多年後的正常老化。是否須「翻新如新」視條款
鎖匙門卡	遺失而須補領	已交還並可開啟

扣減金額應與該項損失相關。對方只說「檢查費」或「全屋翻新」而沒有說明，宜要求書面分項，並與入伙相片對照。不同意扣減，見業主不退按金。該文是入稟前的準備，不是勝訴保證。

租客可以留下甚麼紀錄？

• 入伙時的全屋相片或短片，連同日期，以及已有損壞的近鏡。
• 租約所附的傢俬清單，雙方如有簽署更好。
• 交吉當日的對照相片、交匙數目，以及在場人士。
• 水電煤及管理費的繳費紀錄。
• 業主提出扣減的訊息或單據，以及你的書面回覆。

這些材料有助說明「入伙時已經如此」。它們不能保證按金全數退還，亦不能代替租約條款。退租通知和交吉的先後次序，見退租通知書。

建議覆核日：2027-11-07。費用、日數及限額以官方文本及書面租約為準。